양도소득세는 어떻게 계산되나요?
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 필요경비에는 취득세·중개수수료·법무비·자본적 지출 등이 포함됩니다.
- 1세대 1주택 비과세 — 양도가액이 12억 이하이고 2년 이상 보유했다면 비과세. 12억 초과분만 (양도가-12억)/양도가 비율로 과세 대상이 됩니다.
- 장기보유특별공제 — 1주택은 보유 X 4% + 거주 X 4%(최대 80%), 다주택은 보유 X 2%(최대 30%). 양도차익에서 직접 차감됩니다.
- 기본공제 250만원 — 양도소득금액에서 한 번 더 차감해 과세표준을 산출합니다.
- 세율 분기 — 1년 미만 보유 70%, 1~2년 60%, 2년 이상이면 종합소득세와 같은 누진세율(6~45%).
- 지방소득세 10%가 산출세액에 추가됩니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세는 어떤 조건인가요?
1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)했을 때, 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세입니다. 12억원을 초과하면 (양도가-12억)/양도가 비율만큼만 과세 대상이 됩니다. 다주택자는 적용되지 않습니다.
장기보유특별공제는 무엇인가요?
오래 보유한 부동산에 대해 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 1세대 1주택은 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%로 합쳐서 최대 80%까지 공제됩니다. 다주택자는 보유 1년당 2%로 최대 30%까지 공제됩니다.
보유 1년 미만은 세금이 얼마인가요?
단기 양도로 분류되어 양도차익의 70% 세율이 적용됩니다. 1년 이상 2년 미만은 60%이고, 2년 이상부터 일반 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 즉 단기 매매는 세금 부담이 매우 크므로 2년 이상 보유하는 것이 일반적으로 유리합니다.
이 계산기와 실제 신고 금액이 다를 수 있나요?
예. 본 계산기는 1세대 1주택 또는 일반과세 케이스만 단순화한 모델입니다. 다주택자 중과세율(20%·30%p 추가), 조정대상지역, 분양권·입주권, 상속·증여, 일시적 2주택, 8년 임대주택 특례 등은 반영하지 않습니다. 실제 신고는 국세청 홈택스 양도세 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.
다른 계산기
※ 본 계산기는 1세대 1주택 또는 일반과세 케이스만 다루는 단순 모델입니다. 다주택자 중과(20%·30%p 추가), 조정대상지역, 분양권·입주권, 상속·증여, 일시적 2주택, 8년 임대주택 특례 등은 반영하지 않습니다. 정확한 금액은 국세청 홈택스 양도세 모의계산이나 세무사 상담을 이용하세요.